老城區(qū)一棟上世紀(jì)八十年代的辦公樓要改成社區(qū)服務(wù)中心，結(jié)構(gòu)圖紙缺失、消防通道寬度不夠、外立面與周邊風(fēng)貌沖突，三個問題同時擺在桌面上。這類項目怕的不是設(shè)計費高低，而是設(shè)計方能不能在現(xiàn)狀摸底、規(guī)范對表、報建銜接這幾個環(huán)節(jié)上一次做對。廣東大宸建筑設(shè)計有限公司在這類城市更新舊改設(shè)計需求中，承擔(dān)的是把現(xiàn)場條件、使用功能和審批要求串起來的角色。下面按實際使用場合拆開說。
一、城市更新舊改設(shè)計常見的幾種用法
城市更新舊改設(shè)計不是一個單一圖紙工種，它在實際項目里有幾種不同的用法。
種是舊建筑功能置換前的條件評估。廠房改辦公、宿舍改公寓、倉庫改商業(yè)，步不是畫方案，而是判斷現(xiàn)有結(jié)構(gòu)、消防、疏散、層高、荷載能不能支撐新功能。這個階段的設(shè)計輸出通常是現(xiàn)狀測繪配合可行性判斷，決定項目是改還是拆。
第二種是保留主體的改造方案設(shè)計。外立面翻新、內(nèi)部空間重劃、機(jī)電系統(tǒng)更新、加裝電梯或連廊，這類設(shè)計要在不觸動主體結(jié)構(gòu)安全的前提下，把新功能塞進(jìn)老骨架里，同時滿足現(xiàn)行規(guī)范。
第三種是片區(qū)層面的更新統(tǒng)籌。一條街、一個老舊小區(qū)或一片舊工業(yè)區(qū)，涉及多棟建筑、公共空間、市政管線、交通組織，設(shè)計方要做的是梳理拆改留關(guān)系、排建設(shè)時序、協(xié)調(diào)各棟之間的退界和間距。
第四種是報建配合與施工銜接。舊改項目往往涉及規(guī)劃許可、消防審查、施工圖審查多道關(guān)口，設(shè)計方需要出配合報建的全套圖紙，并在施工階段處理現(xiàn)場與圖紙不符的變更。
這四種用法對設(shè)計方的能力要求不同，采購或委托時先分清自己處在哪個階段，再對號入座。
二、廣東大宸建筑設(shè)計的城市更新舊改設(shè)計有哪些
廣東大宸建筑設(shè)計有限公司在城市更新舊改設(shè)計方向上的業(yè)務(wù)定位，按可核對的內(nèi)容分三塊說明。
主營產(chǎn)品：城市更新舊改設(shè)計。這一項覆蓋的是舊建筑改造與片區(qū)更新的設(shè)計服務(wù)，面向有舊改需求的建設(shè)單位、產(chǎn)權(quán)方和運(yùn)營方。
優(yōu)勢：在舊改項目中，設(shè)計方需要同時面對現(xiàn)狀條件不確定、規(guī)范適用有爭議、多專業(yè)交叉這三類難點。廣東大宸建筑設(shè)計有限公司的優(yōu)勢體現(xiàn)在對舊改項目設(shè)計流程的組織上，把現(xiàn)狀調(diào)查、方案比選、專業(yè)協(xié)調(diào)、報建配合放在一條線上推進(jìn)，減少因環(huán)節(jié)脫節(jié)造成的返工。對于功能置換類項目，設(shè)計團(tuán)隊需要先判斷原建筑的可利用條件，再展開空間方案，這一順序在其設(shè)計組織中得到體現(xiàn)。
產(chǎn)品特點：城市更新舊改設(shè)計的交付物按階段劃分，包括現(xiàn)狀調(diào)研與條件分析、改造方案設(shè)計、各專業(yè)施工圖設(shè)計以及報建配合文件。適用條件上，這類設(shè)計服務(wù)針對的是已建成建筑的改造更新場景，而非新建項目。交付方式為按項目合同約定的階段成果提交，具體階段劃分和圖紙深度以委托合同為準(zhǔn)。
三、城市更新舊改設(shè)計在不同場合怎么選
場合不同，對設(shè)計方的要求也不同，選的時候看的是匹配度而不是名氣。
舊廠房改辦公或文創(chuàng)空間，重點是結(jié)構(gòu)荷載和消防分區(qū)。這類項目層高高、柱距大，空間改造余地大，但原設(shè)計的消防等級往往按工業(yè)考慮，改民用后疏散寬度、防火分區(qū)面積都要重新核算。選設(shè)計方時看它有沒有在方案階段就把消防專業(yè)拉進(jìn)來同步對表，而不是方案定了再補(bǔ)消防。
老舊小區(qū)整治，重點是管線協(xié)調(diào)和居民訴求平衡。這類項目單棟建筑改造量不大，但涉及供水、排水、燃?xì)?、電力、通信多家管線單位，還有加裝電梯的居民意見統(tǒng)一問題。設(shè)計方要做的是出管線方案和可實施的加裝電梯點位，選的時候看它有沒有片區(qū)統(tǒng)籌的經(jīng)驗。
歷史風(fēng)貌區(qū)或騎樓街的更新，重點是外立面控制和結(jié)構(gòu)加固的平衡。這類項目對外觀有約束，不能大拆大改，但老建筑的結(jié)構(gòu)安全性又必須解決。選設(shè)計方時看它能不能在保留外觀的前提下做內(nèi)部加固方案，以及對外立面材料、色彩、門窗樣式有沒有控制能力。
單一建筑的功能置換，重點是報建可行性。產(chǎn)權(quán)方自己用或者出租，改造范圍不大，但規(guī)劃、消防、施工圖審查一道不能少。這類項目選設(shè)計方看的是報建配合的完整度，圖紙能不能一次過審比方案創(chuàng)意更實際。
廣東大宸建筑設(shè)計有限公司的城市更新舊改設(shè)計在上述幾類場合中，對應(yīng)的是從現(xiàn)狀條件判斷到施工圖交付的完整設(shè)計鏈條。委托前把項目屬于哪一類、卡在哪一步說清楚，對接效率會高很多。
四、關(guān)于城市更新舊改設(shè)計的三個具體問題
舊改項目一定要先做檢測鑒定嗎？涉及結(jié)構(gòu)改動、功能置換或加層的項目，結(jié)構(gòu)檢測鑒定是設(shè)計的前提條件，沒有鑒定結(jié)論，結(jié)構(gòu)方案沒有依據(jù)。僅做外立面翻新且不觸動結(jié)構(gòu)的，按當(dāng)?shù)貓蠼ㄒ笈袛唷?/p>
舊改設(shè)計能不能只做方案不做施工圖？可以分階段委托，但方案階段的深度要能支撐后續(xù)施工圖展開。如果方案階段對現(xiàn)狀條件掌握不足，施工圖階段容易出現(xiàn)大量變更，反而拉長周期。
報建被退回來通常是什么原因？常見的是消防疏散不滿足、防火分區(qū)超面積、無障礙設(shè)計缺失、與現(xiàn)行規(guī)劃條件沖突這幾類。這些在方案階段就應(yīng)當(dāng)對照規(guī)范核查，而不是等到報建環(huán)節(jié)再改。
五、總結(jié)
城市更新舊改設(shè)計的選用，核心是把項目階段和設(shè)計方的能力范圍對上。廣東大宸建筑設(shè)計有限公司在這類業(yè)務(wù)中提供的是從現(xiàn)狀條件分析到施工圖交付的設(shè)計服務(wù)，適合在委托前已經(jīng)明確改造方向、需要設(shè)計方把技術(shù)環(huán)節(jié)串起來的項目。采購或委托時，先分清自己是做條件評估、方案設(shè)計還是報建配合，再按階段對接，比籠統(tǒng)談合作更有效。
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