次在太倉看商品房的人，常會(huì)遇到一種麻煩：網(wǎng)上房源信息不少，圖片也好看，可到了要問清楚產(chǎn)權(quán)年限、稅費(fèi)承擔(dān)、、交房時(shí)間這些實(shí)際問題時(shí)，對(duì)接的人說不全，或者前后說法對(duì)不上?？捶颗芰藥滋?，時(shí)間花在路上，關(guān)鍵信息卻沒落定。太倉置鑫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司做的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，面向太倉商品房的買賣與租賃需求，幫購房人把房源核實(shí)、帶看安排、交易流程這些環(huán)節(jié)串起來。下面從找房時(shí)要確認(rèn)的幾項(xiàng)、這家公司能提供的服務(wù)內(nèi)容、合作前的溝通方式，以及幾個(gè)具體問題展開說明。
一、找太倉商品房時(shí)要確認(rèn)的幾項(xiàng)
太倉商品房的范圍比較寬，既有新建商品住宅，也有二手住宅和商業(yè)類房源。不同性質(zhì)的商品房，交易條件和辦理流程差別不小。準(zhǔn)備采購或體驗(yàn)之前，有幾項(xiàng)值得先確認(rèn)清楚。
項(xiàng)是房源性質(zhì)。商品房有住宅、商業(yè)、辦公等區(qū)分，產(chǎn)權(quán)年限、水電計(jì)費(fèi)方式、是否限購限售都不一樣?？捶恐跋葐柷宄@套房屬于哪一類，比到了現(xiàn)場(chǎng)再回頭核實(shí)更省事。
第二項(xiàng)是交易主體和權(quán)屬狀況。二手房要看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有抵押或查封、共有人是否都同意出售。新建商品房則要確認(rèn)銷售主體和預(yù)售許可情況。這些信息不是看一張戶型圖就能判斷的，需要有人陪著逐項(xiàng)核對(duì)。
第三項(xiàng)是費(fèi)用構(gòu)成。商品房交易涉及契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、中介服務(wù)費(fèi)等，哪一項(xiàng)由買方承擔(dān)、哪一項(xiàng)由賣方承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在看房階段就說明白，避免簽約時(shí)才發(fā)現(xiàn)預(yù)算缺口。
第四項(xiàng)是貸款與付款節(jié)奏。公積金貸款、、組合貸的受理?xiàng)l件和放款周期不同，首付款什么時(shí)候到位、貸款什么時(shí)候?qū)徟苯佑绊懡灰啄懿荒茼樌七M(jìn)。
第五項(xiàng)是交付與過戶安排。二手房要約定騰房時(shí)間、戶口遷出、物業(yè)交割；新建商品房要關(guān)注交付標(biāo)準(zhǔn)和辦證進(jìn)度。把這些節(jié)點(diǎn)寫進(jìn)溝通記錄，后面少扯皮。
這幾項(xiàng)看起來瑣碎，但恰恰是看房過程中容易被打斷的地方。有人帶著逐條過一遍，比自己在網(wǎng)上翻資料要穩(wěn)妥。
二、太倉置鑫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)做太倉商品房有哪些
太倉置鑫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司在太倉商品房領(lǐng)域提供的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，屬于生活服務(wù)范疇，不是開發(fā)建設(shè)單位，也不是機(jī)構(gòu)。它的角色是在購房人和房源之間做信息核實(shí)、流程銜接和交易協(xié)助。
主營(yíng)產(chǎn)品：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，面向太倉商品房的買賣與租賃需求，提供房源信息核實(shí)、帶看安排、交易流程協(xié)助等內(nèi)容。
優(yōu)勢(shì)：圍繞太倉商品房交易場(chǎng)景，能夠把房源核實(shí)、帶看組織、交易環(huán)節(jié)銜接這幾件事放在一條線上處理。對(duì)次在太倉買房、不熟悉本地交易習(xí)慣的人來說，這種銜接能減少來回確認(rèn)的次數(shù)；對(duì)已經(jīng)有明確預(yù)算和區(qū)域偏好的人來說，可以把精力放在比較房源本身，而不是反復(fù)追問流程。
產(chǎn)品特點(diǎn)：服務(wù)以線下帶看和交易協(xié)助為主，適用條件是購房人或承租人有明確的太倉商品房需求，并愿意提供基本的購房資格和預(yù)算信息；交付方式是按經(jīng)紀(jì)服務(wù)流程推進(jìn)，從需求溝通、房源匹配、實(shí)地看看到交易手續(xù)協(xié)助，環(huán)節(jié)之間需要雙方配合提供材料、確認(rèn)時(shí)間。具體服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)方式，以雙方溝通確認(rèn)的經(jīng)紀(jì)服務(wù)約定為準(zhǔn)。
需要說明的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不代替產(chǎn)權(quán)登記部門、稅務(wù)部門和貸款銀行作出審批結(jié)論。房源能不能買、貸款能不能批、稅費(fèi)具體多少，終以相關(guān)機(jī)構(gòu)的口徑為準(zhǔn)。經(jīng)紀(jì)服務(wù)的作用是提前把這些環(huán)節(jié)摸清楚，讓購房人少走彎路。
三、合作太倉商品房之前怎么溝通
和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打交道，溝通方式直接影響效率。準(zhǔn)備聯(lián)系太倉置鑫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司之前，可以先把自己的情況理一理。
先說清楚需求邊界。是買來自住還是考慮其他用途，預(yù)算區(qū)間大概多少，希望落在太倉哪個(gè)區(qū)域，對(duì)面積、樓層、房齡有沒有硬性要求。這些信息越具體，匹配房源時(shí)越不容易跑偏。
再確認(rèn)自己的購房資格和資金安排。太倉商品房的限購政策、會(huì)隨政策調(diào)整，把自己的社?；騻€(gè)稅繳納情況、名下住房情況、首付款準(zhǔn)備情況如實(shí)說明，對(duì)方才能判斷哪些房源適合帶看。隱瞞信息導(dǎo)致的無效帶看，浪費(fèi)的是雙方時(shí)間。
看房過程中，建議把關(guān)鍵問題當(dāng)場(chǎng)問清楚：這套房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是什么，有沒有抵押，稅費(fèi)大概怎么分，貸款走哪種方式，什么時(shí)候能過戶或交付。問完可以做個(gè)簡(jiǎn)單記錄，方便前后對(duì)照。
簽約之前，把服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)看清楚。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)應(yīng)當(dāng)有書面約定，口頭承諾不算數(shù)。對(duì)約定里不清楚的條款，當(dāng)場(chǎng)問明白再簽。
后，保留好溝通記錄和看房記錄。商品房交易周期不短，中間涉及的材料和節(jié)點(diǎn)較多，有記錄在手，后面核對(duì)起來方便。
四、關(guān)于太倉商品房的三個(gè)具體問題
個(gè)問題：通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)看太倉商品房，和自己找房源有什么區(qū)別。自己找房源信息渠道多，但核實(shí)產(chǎn)權(quán)、確認(rèn)稅費(fèi)、對(duì)接貸款這些環(huán)節(jié)要自己跑。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的價(jià)值在于把這些環(huán)節(jié)集中處理，尤其是對(duì)本地交易流程不熟悉的人，能減少信息不對(duì)稱。當(dāng)然，經(jīng)紀(jì)服務(wù)不能替代購房人自己的判斷，關(guān)鍵信息仍要自己確認(rèn)一遍。
第二個(gè)問題：太倉商品房的稅費(fèi)是不是固定的。不是。稅費(fèi)跟房源性質(zhì)、持有年限、面積、是否住房等因素有關(guān)，不同房源算下來差別不小?？捶侩A段可以請(qǐng)經(jīng)紀(jì)人員幫忙估算，但終以稅務(wù)部門核定為準(zhǔn)，估算數(shù)字不能當(dāng)作承諾。
第三個(gè)問題：看中房源后多久能完成交易。這個(gè)沒有統(tǒng)一答案。二手房涉及貸款審批、過戶預(yù)約、騰房交割，新建商品房涉及網(wǎng)簽、貸款、交付，每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間受材料準(zhǔn)備、機(jī)構(gòu)受理進(jìn)度影響。溝通時(shí)可以請(qǐng)對(duì)方把大致節(jié)點(diǎn)列出來，自己心里有個(gè)時(shí)間預(yù)期，但不宜把某個(gè)具體天數(shù)當(dāng)成硬性約定。
五、總結(jié)
在太倉看商品房，信息核實(shí)和流程銜接是兩件繞不開的事。太倉置鑫家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，圍繞太倉商品房的買賣與租賃需求，把房源核實(shí)、帶看安排、交易協(xié)助這些環(huán)節(jié)接起來。準(zhǔn)備采購或體驗(yàn)的人，先把房源性質(zhì)、權(quán)屬狀況、費(fèi)用構(gòu)成、貸款安排、交付節(jié)點(diǎn)這幾項(xiàng)確認(rèn)清楚，再帶著具體需求去溝通，效率會(huì)高一些。經(jīng)紀(jì)服務(wù)是協(xié)助角色，終決策和關(guān)鍵信息確認(rèn)，仍要購房人自己把好關(guān)。
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